今日は、不動産エクイティーのお話をします。
エクイティ(Equity)とは？
不動産のエクイティとは、不動産の市場価値から負債を差し引いた純資産。
エクイティ=物件の市場価値 – ローンの残高（負債 ）
たとえば、賃貸用のアパートを購入するとして、
その物件を、＄500,000で購入したとします。
20％の頭金＄100,000と
80％のローン＄400,000
の組み合わせで
このアパートを買うとします。
この場合、
エクイティは、物件価値の何％でしょう？
頭金の20％です。
この場合、
エクイティは、物件価値のいくら分でしょう？
＄500,000 – ＄400,000 = ＄100,000
80％の＄400,000がデッド（負債）で、
20％の＄100,000がエクイティ（純資産）です。
不動産投資家が、エクイティを追及する理由
ずばり、
エクイティがあると、資産形成方法や運用方法が増えます。
不動産のエクイティを持っていると、
不労収入をはじめとした、
たくさんのメリットがあるので、
不動産投資家は、エクイティ構築に命をかけます！
アメリカ不動産投資は、
長期投資のストラテジーでとらえると、
エクイティを増やしていくことで、
着々と資産を増やしていける投資方法です。
エクイティのメリット、5つ
メリット＃１：不労収入の源水となるエクイティ
不動産投資の場合、
大きなメリットが不労収入。
不労収入は、家賃収入です。
所有物件にローンが無く、
100％すべてがエクイティだったら、
家賃から経費を引いた、すべて不労所得になりますから、
大大ハッピーです！
ローン（負債）があったとしても、
家賃収入がローン返済額を上回っていれば、
テナントさんからの家賃で、エクイティを蓄積できます。
そして、
ローン残高が減るごとに、
エクイティが増え、不労収入も増えます。
とてもラッキー！
エクイティが多ければ多いほど、不労収入減が増えます。
メリット＃２：アプリシエーション＝不動産価値の自然な値上がり
アプリシエーションとは、
不動産を持っている間に不動産価値が自然に上昇することを言います。
例えば、
＄500,000の物件を現金で買ったとします。
経済が好調で、
5年たったら、不動産価値が＄600,000になったとします。
＄100,000分のエクイティが、自然に構築されました！
もし、この時点で売却したとしたら、＄100,000が手元に残ります。
キャピタル・ゲイン＝利益幅が生まれるわけです。
もちろん、
経済が低迷して、不動産価格が落ちることもあり、
それはリスクになりますから、
そこは頭に入れておきましょう。
ただ不動産は、株と違って、
その価値はゆっくりと上がったり、下がったりします。
なので、よほどリスクの高い投資をしていない限り、
経済低迷期でも、他のメリットを取り入れながら、
乗り切って行ける方法は多々あります。
アメリカは、
長期的にみると、不動産価値が上がります。
長期的とは、10年、20年、30年のスパンです。
長期的なスパンで、
不動産価値が上がる大きな理由は、
人口増加、景気の上昇、エリア開発等の理由からです。
一番の理由は人口ですね。
人が多い所では、住む場所、ビジネスをする場所、遊ぶところが必要です。
アメリカは、まだまだ人口が増えています。
この不動産価値の自然な上昇＝アプリシエーションにより、
エクイティが自然に上がると言うのは大きなメリットです。
メリット＃３：エクイティは、インフレへのリスクレヘッジ資産
アメリカの不動産は、
インフへのリスクレヘッジ資産と見られています。
リスクヘッジとは、リスクや損失を防ぐための策のことです。
インフレの時には、現金価値が減少します。
今まで、100ドルや１万円で買えてた物が、買えなくなります。
ですから、
インフレの時に一番避けたいのが、資産を現金で持っていることです。
現金とは異なり、
実物資産の不動産は、
インフレ時にその価値は上昇する傾向があります。
エクイティが多く、そのエクイティの部分の価値が上がれば資産が増えます。
だからと言って、
アメリカでどこのどんな物件でも買っていいと言うことではなく、
経済が上昇し、
人口が増えている、
良いエリアを選ぶことが先決です。
メリット＃4：担保となるエクイティ
所有物件に十分なエクイティがあれば、
そのエクイティを担保に、
現金を借りたり、
ローン(融資）を得たりすることができます。
エクイティの量が多ければ多いほど、
また、
エクイティの質が良ければ良いほど、
資産形成のためのファイナンス方法が増えます。
エクイティを使って、
取り出した現金やローンを使って、
さらに不動産を購入し、
資産をどんどん増やして行くことができます。
このプロセスの繰り返しが、
アメリカの資産家流！
資産形成方法です。
メリット＃５：エクイティを使ってバータリングができる
エクイティをバータリングの手段として使って、
それを他の資産に交換することもできます。
この方法は、
投資物件のエクイティー取引きを理解している人でないと、
そんな方法は無理とか、違法とか、言ってきたりした人もいますけど、
できます！
現に、私たちはやっていますので。
では、行きましょう。
現金、頭金として使用して別の不動産を購入する代わりに、
不動産エクイティを、頭金として使用して、
別の不動産を購入することができます。
たとえば、
ある投資家さんが、
市場で$1,000,000（1ミリオン）の良いアパート物件を見つけたとします。
このアパートを購入したいが、
頭金として使用するのに十分な現金がない、
または、現金をここで使いたくない。
でも、コンドミニアムユニットを所有しており、
このコンドミニアムは市場で $300,000の価値があります。
そして、このコンドミニアムにはローン残高はありません。
つまり、このコンドミニアムには市場価値$300,000のエクイティがあります。
$300,000のエクイティがあるこのコンドミニアムのを頭金として入れ、
$700,000ドルの新しいローンを組みます。
合計金額、$1,000,000。
このアパートが購入できます。
別の例として、
大都市に賃貸用の300,000ドルのコンドミニアムを持っているとします。
ローンはありません。
しかし、このコンドミニアムの賃貸からはそんなに良い利益がとれていません。
理由は、
家賃の値上げに制限がある法律(レントコントロール）があるし、
HOAも毎年上がっています。（HOAは、今度の共営費）
もっと利回りの良い物件に変えたいと思っています。
郊外で一戸建ての家を見つけました。
この家の家賃収入は、大都市のコンドよりも高いです。
この郊外の家の所有者は、
大都市に移りたいとのことで、
あなたのコンドミニアムと一軒家を交換したいと言っています。
$ 300,000のコンドと300,000の一軒家。
同じ価値です。
お互いのエクイティとエクイティを交換するバータリングで取引をしました。
各自がわざわざ市場に売りに出す手間を省けました。
物件を現金化せずに取引できます。
何と効率的なのでしょう！
まとめ
不動産のエクイティとは、市場価値から負債を差し引いた純資産！
エクイティ＝ 物件の市場価値 － ローンの残高（負債 ）
不動産投資家がエクイティを追及する理由は、
エクイティがあると、
資産形成方法や運用方法が増えるから。
エクイティのメリット5点は、
エクイティがあると、
資産形成や運用法に多くの選択枠が増えます。
そして、それが、財政面のゆとりにも繋がって行きます。
エクイティ・ハンティング！
一緒に頑張りましょう！
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